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商品房定价方法
一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持续期
房地产定价策略只有将对应时点的价格有机安排在二维空间才具有可操作性
开盘定价是策划与市场的最好接洽点也是日后价格走势的基准综观全局走势除销售期很短的物业采用稳定均价策略外开发商一般都会选择高开低走的撇脂模式或低开高走的渗透模式撇脂模式的高价是相对同种品质物业的均价而言其细分市场首先定位于需求弹性最小的高收入人群以求得最大利润边际思路上正如先吸牛奶上层的精华再逐层深入故名撇脂撇脂模式以阶段性高额利润迅速回收资金仅适用于实力信誉颇佳的大公司和?quot;新、奇、特"概念的物业当销售进入迟滞阶段则调低价格吸引另一目标消费层次对不同的人群采用不同的价格正是经济学所说的"价格歧视"也是需求导向中差异需求定价法的具体运用渗透模式的内涵目标是获得最大市场占有率通过有竞争力的价格吸引市场关注刺激购买欲以销量促进早期资金回流一旦树立物美价廉的印象后再逐渐拉升价位低开高走也适用于期房销售随着施工进度的变化价格的动态调整与使用价值的状态保持一致从消费行为学的角度看该模式是对买方趋利心理的纵向挖掘撇脂或渗透作为实现长期目标的两种整体定价策略各有适用范围从入市环境着眼熊市行情只能用撇脂战术速战速决；而牛市则更适用渗透手法稳扎稳打在聚敛人气方面渗透模式略胜一筹价格节节攀高就是最好的促销走势既保证了已购者的经济利益又符合投资的追涨理念；价格下滑有时会引起人们对物业品质的怀疑反而影响品牌形象即使单从投资角度也容易让人旁观惜购以求价格见底因为有购买欲望之后从众心理是选楼决策的最敏感影响因素而人气聚敛符合马太效应--强者愈强弱者愈弱所以整体定价策略不得不考虑如何激发从众心理以聚敛至关重要的人气；从实现难度上看撇脂战术更"深入人心"渗透的关键在于量价配合每一价位的物业投放量要小于潜在需求量前一价位被激发起的有效需求得不到充分满足在价格还会上涨的预期和预购的从速以及人气信号的激励下促使他们加入后一价位物业的抢购再就是涨价的次数要频幅度要小每期的投入量要适度；撇脂模式难度是市场细划和目标人群认知价值的调查消费层次的分界点要设定在有效需求样本群落明显的分隔带这里应注意有效需求不只与收入有关消费需求研究到一定深度需要的素质已远远超越了对物的认知因此科学系统的设计、客观全面的数据和深谙人性的分析重在秋毫不差?quot;专业"功夫......
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