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成本法及其应用
掌握成本法的基本原理、基本公式建筑物的重新购建成本与折旧建筑物减价修正额的估算方法
本章内容
第一节成本法的基本原理
第二节房地产价格的构成
第三节成本法的基本公式
第四节重新购建价格
第五节建筑物的折旧
第六节成本法应用中涉及的有关规定
第七节成本法应用举例
第一节成本法的基本原理
一、成本法的概念
成本法（costapproach）是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格然后扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格
第一节成本法的基本原理
二、理论依据
成本法的理论依据是生产费用价值论—商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定
从卖方的角度来看房地产的价格是基于其过去的“生产费用”重在过去的投入是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价
从买方的角度来看房地产的价格是基于社会上的“生产费用”类似于“替代原理”是买方愿意支付的最高价格不能高于他重新开发建设该房地产所需要花费的代价
一个是不低于开发建设已花费的代价一个是不高于预计重新开发建设所需要花费的代价买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价
第一节成本法的基本原理
三、适用的对象和条件
适用于既无收益又很少交易的不动产估价（学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施）
单纯的建筑物通常也采用成本法估价
独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的不动产
成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的不动产估价
需要注意的是房地产成本的增加并不一定能增加其价值投入的成本不多也不一定说明其价值不高因此在估价中注意：一是要区分实际成本和客观成本估价中应采用客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价值
第一节成本法的基本原理
四、操作步骤
1.搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
2.估算重置价格或重建价格；
3.估算折旧；
4.求取积算价格
第二节房地产价格的构成
搞清楚房地产价格的构成是运用成本法估价的基础工作在运用成本法估价时不论房地产价格的构成如何首先是要调查了解从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间以做到既不能重复也不能漏项然后在此基础上针对估价对象实际情况确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额
以“取得房地产开发用地进行房屋建设然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例并从便于测算各构成项目金额的角度来划分房地产价格构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润
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