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第一章房地产业内涵及投资特性分析
第一节房地产行业内涵分析
一、房地产业的含义
什么是房地产呢？关于房地产的涵义可以从狭义和广义两个方面来理解狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称在本报告中我们取其广义这样有助于我们对房地产行业的全面认识和整体把握
广义的房地产包括四个方面的涵义：
1.房地产是房产和地产的有机结合房依地而建地为房之载体房地不可分离；
2.房地产是财产和财产权利的有机结合房地产是具有极大价值的财产是财富的体现它既包括了可见的、有形的房地产实体又包含了寓于房地产实体之中的各种经济关系以及由此而形成的各种权利如占有权、使用权、租赁权、抵押权等等；
3.房地产作为房产与地产的统一体以地产为主地产是核心从房地产的物质形态来看土地可以独立存在形成独立的物体而且是永久性但房屋不能独立存在没有土地房屋就不能存在从房地产业的兴起和房地产市场的发育来看土地的获得、占有不仅是房地产业的基础和前提也是房地产开发经营活动的开端从房地产的价值构成来看房地产的价格分为地价和房价两个部分其中地价是房地产价格的主要构成部分从发展的观点来看地价在房地产总价值中所占的比重就会越来越高因此地产是房地产的核心；
4.房地产既有其财产属性又有其商品、经营属性
房地产业是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业房地产业的基本职能是组织房地产开发为房地产流通和消费提供服务性劳动房地产业是不同于建筑业的一个独立行业国家统计局把房地产业列为第三产业第二层次的服务部门
二、房地产的分类
房地产由房产与地产组成故无论从实物还是从权利状态上都可将房地产分为“房”与“地”两大部分但未必一定要房与地在一起才可称之为房地产单纯一块空地也是一种常见的房地产投资形式
房地产行业涉及的产业形态广泛包括写字楼、公寓、别墅、商业用房、酒店宾馆和各类专用园区等一系列子行业每一个子行业内有包含有高中低档、特殊和各种新型品种
从存在形态上我们可将房地产分为以下三大种类型即单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产对于每一种存在形态我们还可根据其用途不同进行细分即：
1.商业房地产包括各种商用店铺、商业楼宇、写字楼、饭店、旅店、购物中心、电影院、展览中心、各种娱乐设施、健身中心等及其占用土地这类房地产的服务范围主要是第三产业随着我国的产业倾斜政策及第三产业的发展这类房地产的供给和需求都将比较活跃
2.住宅房地产即各种供人们生活居住使用的房地产根据其建筑标准、功能等档次不同可分为中低档的普通商品住房和高档的公寓、别墅等多种类型随着我国住房制度的改革普通民居型的住宅房地产将获得长足的发展
3.工业房地产指各种服务于工业生产的房屋构筑物及其占用土地这包括各种厂房、仓库和生产用构筑物如水池、水塔、桥梁、烟囱、水井等这种形式的房地产进行投资时多伴随着相应的工业其他投资另外近年兴起的开发区投资也基本属于此类型一般都是进行满足工业建厂生产需要的土地开发或直接修建标准厂房出售
在房地产交易中经常会出现一级市场、二级市场、三级市场的用语这是房地产开发与建设的不同层面上对交易的一种分类
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