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从上世纪九十年代初以来昆明的别墅开发走过了十多年的探索历程但与发达城市相比从开发商到消费者似乎都没找到什么是真正的别墅的感觉什么才是真正属于昆明本土的别墅？昆明的别墅应该怎么做？昆明的别墅消费者真正需要的是什么样的别墅？虽然年初国土资源部的４５号令使开发商嗅到了别墅开发油香味但对于历史上没有沉淀下多少别墅文化历史的昆明来说要做好别墅并不是一件想做就能做好的事情于是如何充分借鉴省外别墅开发的成功经验如何有针对性对先进发达城市的别墅项目开发现状进行全面的调研以从中寻找项目决策的依据成为昆明别墅开发商的重要思考方向
一、异地别墅市场调研内容
1、影响当地别墅市场的宏观环境与中观环境调研调研内容包括：城市或地区宏观经济发展水平和发展趋势与别墅市场发展的关联性；当地人文历史与别墅建筑的关联性；不同城市和地区的旅游渡假因素与别墅市场的关联性对比；当地别墅区域与地理环境之间的关系；当地别墅的周边市政配套、别墅小区生活配套和物业管理；不同城市和地区别墅规划和设计的特点和风格；当地消费者的社会、生活态度及住房消费习惯；不同城市和地区别墅消费人群的消费需求及其及其构成特点；不同城市别墅价格档次与当地其他房地产市场的差距；不同城市别墅市场推广及营销策略的特点对比
2、人文环境调研
进行此项研究的目的是为了了解当地别墅的发展历史通过对比历史和现在别墅的建造和消费形态了解别墅市场是否存在历史的消费惯性同时了解不同历史文化背景下的别墅市场的营销策略的异同以期发掘别墅营销的规律性调研内容包括：当地现存历史最久远的别墅的历史、规模及其现状；当地消费者对别墅的认知程度；不同地区别墅的发展历史对别墅市场现状及营销策略的影响程度等
3、旅游环境调研
别墅有别于一般意义上的人们的第一居所它在功能上更多的体现出休闲和渡假的色彩因此研究别墅所在地域的旅游渡假功能尤为重要通过此项研究我们应该得到以下信息：当地三年的旅游收入、旅游人数情况；不同城市和地区在全国范围内的知名度情况；不同城市和地区分别以什么形象吸引其他城市和地区消费者；外地消费者到当地购买别墅的动机中旅游渡假因素所占的比重

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