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第十届市情报告会——重庆市房地产发展现状、政策及前景
时 间：201x年8月15日
地 点：外贸大厦25楼会议室
报告人：市国土房管局房地产发展处处长xxx
近年来，重庆正逐步由传统的产业城市、重工业基地向山水园林城市、宜居城市和新型产业城市综合发展，受益于基础设施和社会经济的发展，重庆市房地产业保持了持续稳定的发展态势。
一、发展现状：
首先是总体判断：去年3月以来，针对一些地区房地产发展中存在的问题，国家加强了对房地产的宏观调控，重庆市根据自身实际，及时采取了做好稳定住房价格工作的措施，有力的保障了重庆房地产市场稳定健康的发展，总体上保持了“四个基本协调”：房地产开发投资增长（27.8%）与全社会固定资产投资增长（23.7%）基本协调；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（25.8%）基本协调；商品房住房供应结构与市场需求结构基本协调；房价增长（住房增长8.45%）与经济增长（11.8%）、城镇居民可支配收入增长（11.1%）基本协调。
201x年6月，国务院七部委稳定住房价格联合检查组认为：重庆市房地产市场运行情况总体平稳健康，发展节奏得到有效控制。房地产开发投资增速适度，供求基本平衡，供应结构基本合理，调控工作已见成效。
（一）基本情况：
主要体现在四个方面：
第一、房地产投资规模增长适度，资金来源结构合理。201x年、201x年，重庆市房地产开发投资完成额分别为393.09亿元，517.73亿元，占全市城镇固定资产投资的比重分别为24.4%，25.8%，同比分别增长19.9%，27.8%。同期，我市全社会固定资产投资增长分别为26.8％，23.7%。201x年重庆房地产投资在宏观调控背景下仍保持了较高增速，说明我市房地产市场一直比较健康，投资主体对重庆房地产业的未来发展前景信心足，重庆房地产市场受调控的影响不大。
今年1-7月，全市房地产开发完成投资282.27亿元，同比增长24.94%，增速与上年同期相比提高0.84个百分点。其中住宅建设完成投资165.11亿元，同比增长25.6%，增速与上年同期相比下降8.8个百分点。
第二、商品房开、竣工规模适度。201x年新开工面积2144.84万m2，同比增长2.2%；竣工面积1534.58万m2，同比下降8.5%。201x年，新开工面积2337.24万m2，同比增长6.67%；竣工面积2208.12万m2，同比分别增长39.23%。
今年1-7月，全市商品房新开工面积1346.83万平方米，同比增长12.6%；竣工面积663.98万平方米，同比下降12.5%。
第三、商品房市场供需基本平衡。从供销情况看，201x年、201x年主城区批准可售商品房分别为1380万m2、1431.07万m2；实际销售1209万m2、1156.15万m2，今年1-7月主城区批准可售商品房为701.96万m2，实际销售640.62万m2，供需基本平衡。
从购房主体看，201x年重庆市外地区（含境外）购房者购房面积占主城区销售面积的6.13%，今年1-7月为8.99%，比201x年末提高2.86个百分点，表明重庆房地产消费主体以本地居民为主，外地购房者逐步增长。
第四、房价增长稳定协调。与东部发达地区相比，重庆房地产市场起步较晚，房价一直较低。近两年，随着城市基础设施的完善和商品房结构的改善及品质的提高，居民购房需求得以释放，商品房价格总体上稳定协调增长。201x年和201x年，重庆市主城区商品住房均价分别为2385元/m2、2587元/m2（建筑面积，下同），同比分别增长13.7%、8.45%。而同期重庆市地区生产总值同比分别增长12.2％，11.8%，城镇居民人均可支配收入分别增长13.9%和11.1%，房价增幅基本合理，与经济和收入增长基本协调。
今年1-7月，主城区商品住房成交均价2696元/平方米，同比增长2.31%，房价保持稳定。
（二）重庆市房地产发展情况与其他直辖市特别是西部地区比较：
一是房地产开发投资比较。201x年重庆房地产开发投资517.73亿元，同比增长27.8%，同比增幅比全国平均同比增幅高8个百分点。就北京、上海、天津、重庆四个直辖市而言，重庆投资额位居第三，投资增长速度位居第一。从西部省区看，重庆房地产开发投资额位居第二（四川位居第一，为699.28亿元），可以看出重庆房地产业已进入快速发展期。
二是商品房价格比较。201x年重庆主城区商品住房建筑面积均价为2587元/平方米，而上海、北京、天津的商品住房均价分别是重庆的2.61倍、2.60倍、1.56倍；与成都、西安、兰州、昆明、贵阳等西部主要城市相比，重庆市商品住房价格低于成都、西安、昆明，居第四位，价格同比增幅居第二位（低于成都），可以看出重庆市商品住房价格仍有较大的上升空间。
三是商品房销售面积比较。201x年重庆主城区商品房和商品住房销售面积分别为1156.15万平方米、1008.07万平方米，均位居四个直辖市的第三位；与成都、西安、兰州、昆明、贵阳等西部主要城市相比，居第一位，说明重庆房地产市场消费发展潜力巨大。
二、发展房地产市场的主要政策：
重庆市人民政府相关职能部门为保障房地产业的持续健康发展，从土地、规划、建设等方面形成了一个高效的服务体系。重庆市国土资源和房屋管理局是集土地、矿产资源、地质环境和房屋管理的一个政府宏观综合部门，并从市到各区县均建立了科学合理、高效服务的机构。
近年来，我市促进房地产业的持续健康发展的主要政策有以下几方面：
1、土地政策。一是经营性土地全部实行招标、拍卖、挂牌出让。二是所有要拍卖的土地都已做好“详规”，包括建设性详规和控制性详规。三是完善土地储备制度，尽可能坚持熟地出让。四是建立了土地供后跟踪监管制度。开发了建设用地跟踪监管信息系统，目前已在主城部分区试点推广；处置闲置用地，采取了征收闲置费、依法收回等方式，防止浪费土地。
2、房地产规划计划制度。一是加强房地产发展规划研究，在认真分析房地产市场需求的基础上，编制并严格执行房地产开发年度计划和城区控制性详规，合理确定房地产投资开发规模和各类商品房的供应比例，顺应国家调控政策结合重庆实际加大了普通商品住房的建设力度。二是加强城市房屋拆迁规划计划管理，合理确定拆迁规模和实施时序，控制拆迁带来的被动需求，按照“严控总量，分类对待，保证重点，项目可行”的原则，从201x年开始实行城市房屋拆迁规模计划管理。三是继续完善廉租住房保障体系。201x年主城区实现现有“双困”家庭廉租住房保障的全覆盖。
3、房地产信贷政策。一是银行提高房地产开发企业申请开发贷款的准入门槛。要求申请贷款的开发企业自有资金达到35%以上，楼盘达到一定开发规模，具有较高的资质方能申请贷款，部分商业银行要求房地产开发企业的信用评级必须达到AAA或一级开发资质。二是规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强房地产开发贷款管理。截至201x年12月末，重庆市金融机构全部房地产贷款余额为844.94亿元，同比增长了22.9%，比去年同期高1.8个百分点；金融机构自营性房地产开发类贷款余额为399.88亿元，同比增长21.86%，比去年同期高13.2个百分点。
4、房地产市场监管制度。一是建立了包括计划、金融、统计、国土房管等部门在内的联席会议制度，在计划立项、土地供应、金融贷款以及住宅价格等各环节加强监控，全面监测房地产市场运行情况，实施有效调控。二是规范市场秩序，倡导诚信和谐。严格商品房预售许可管理，推行商品房销售信息现场公示制度，要求房地产开发企业必须在售房现场公示项目土地使用权批准文件、预售许可证明、房屋面积测算报告、项目及配套设施平面示意图等八项信息；建立房地产广告发布登记备案制度，大力查处虚假、违规广告，防止不实广告误导消费者。近两年，针对部分开发企业放号认购等炒作行为，及时严肃查处房地产开发企业违规行为；加强开发资质管理，建立房地产信用档案体系，开展“五十佳”诚信房地产开发企业和“十佳”诚信中介企业评选活动，倡导诚信、和谐，促进房地产市场的公平、有序竞争。三是加强房地产市场信息系统和预警预报体系建设，建立市场信息采集及披露制度，定期开展市场形势分析。已建立了房地产交易、权属业务管理系统、商品房网上签约系统、房地产市场信息发布系统等，基本实现了商品房销售、合同备案、产权登记、统计分析、信息发布一体化；充分挖掘业务管理数据的功能，为准确判断房地产市场形势、及时发现市场运行中存在的问题、提出有针对性的调控对策提供了有力的技术支撑。
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