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房地产企业成本管理的四步法
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期地产界的竞争也逐步规范化房地产商要想获得经营利润除了必须提供适销对路的房源外还应该降低开发成本严格控制各项费用支出“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式充分反映了成本管理的重要性如何通过IT手段、科学的管理方法提升房地产企业成本管理的水平？明源根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验总结提炼了“成本管理四步法”这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估以下就这四个步骤做详细的分析：
1.制定目标——目标成本
目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标是项目成本的控制线
许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本即便有也是相对粗线条的通常只是个“大致的数”而真正到了执行时这个“大致的数”往往就经不起推敲无法作为项目的控制线所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”成本失控就不足为奇了
目标成本法的基本思想：制定目标成本将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上把目标变成可执行的行动计划并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析找出差距分析原因制定改进措施
影响目标成本制定准确性的原因
1）项目进度太紧：基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧许多项目匆匆上马为了赶时间/赶进度经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算
另外也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患实际中的许多项目存在着大量的“合同变更”其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式
“欲速则不达”为了进度却牺牲了成本业内许多企业都意识到其间的弊端严格规范开发流程重点加强“规划设计”、“招标”环节积极推行“目标成本管理”取得了不错的效果
2）缺乏规范的目标成本测算体系：从项目管理的角度看房地产项目具有较高的复杂度项目周期长、涉及的环节多项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……每个环节都涉及到成本控制因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施即建立企业内部的“目标成本管理规范”
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